开发商降价空间有多大 即将开盘楼盘成本调查

奥运会闭幕，楼市的开盘高峰也行将到来。根据汉嘉研究机构的数据，未来两个月，杭州近40个楼盘有推盘计划。在眼下成交并不活跃的市场下，这些楼盘会开什么价，我们尚不得而知，但我们感兴趣的是，它们的价格底线到底在哪里？开发商到底有多少降价空间？他们的打折和让利到底“让”了多少？

记者选取了即将开盘楼盘中知名度较高的住宅项目，为了数据的准确，这些项目都在杭州主城区范围内，且均通过招拍挂获得开发用地。

降价空间和投入直接相关

影响楼盘定价的因素有很多，但企业在制定价格时最主要考虑的不外乎三点：产品成本、市场需求、竞争状况。其中产品成本决定了价格的最低基数，也就是所谓“底线”。

这个“底线”是怎么来的？我们不妨参照杭州某家上市房企的计算方法来算一算。

据该公司负责项目成本管理的人员介绍，根据房产开发本身的建设费用和政府性规费，他们将房产开发成本分为八大类：1、土地费；2、开发前期准备费，包括勘测设计、政府报批报建费用等；3、主体建安费；4、社区管网费，包括给排水、智能设施铺设等；5、园林环境费；6、配套设施费，包括社区配套设施、物业设备用房等；7、开发间接费，包括工程人员管理费、资本化利息等；8、开发期间费用，包括财务费、营销费、销售费、公司行政人员管理费等。

虽然目前房产开发成本的弹性空间非常大，但据介绍，如果一家品牌房企要做一个品质中上的高层和小高层社区，这八大类的费用基本控制如下：土地费：楼面地价+土地交易税、费；开发前期准备费：250～350元/平方米；主体建安费：3000～4000元/平方米；社区管网费：250～300元/平方米；园林环境费：300～400元/平方米；配套设施费：200～250元/平方米；开发间接费：400～500元/平方米；开发期间费用：600～700元/平方米。这也就是说，除却地价，一个品质中上的毛坯房产项目，其开发成本多则高达6500元/平方米，少则在5000元/平方米。

从记者收集的资料看，预计在九十月间上市的杭州主城区范围内楼盘多数是2006年拿的土地，当时杭州楼市正处于低潮期，不像去年那样高价土地频出，所以无论是滨江区的江南文苑、云厦连园，还是上城区的水岸枫庭，城北华丰板块的桦枫居，楼面地价都不算高。但另一方面，随着原材料价格和工人工资、融资成本的上升，房产开发整体成本这两年上涨了不少。

根据各个楼盘的定位、地价等成本因素测算，如果一家楼盘要做品质中上的小区，我们大致可以算出一些即将开盘楼盘(毛坯)的价格底线。

专家建议，新盘定价不妨放低身段

无论在成熟区域还是新兴板块，在目前的市场行情下，如何定价都是让开发商颇为头疼的问题。