上海部分物业公司入不敷出 被迫撤出亏损小区

今年以来，上海多个售后公房小区遭遇物业管家“辞职”。上海翔实物业公司因“收支严重失衡，公司难以为继”，撤出浦东新区已有10年房龄的上南花苑西苑小区，小区一度处于物业管理“真空”；上海旺都物业公司透露，在结束3个老式小区物业服务以后，今年计划再退出两个小区，原因也是因为亏损；车站新村小区物业主动撤离，接手仅一个月的另一家物业公司又很快离开……

一方面，是小区业主对提高物业管理水平的呼声日高；另一方面，不少物业管理公司正面临着入不敷出的尴尬处境，纷纷撤出亏损小区，使小区物业管理面临青黄不接。这对矛盾究竟如何才能调和？

首当其冲老小区

物业公司的收入来源，主要是小区居民缴纳的物业管理费。上海按照物业类型的不同，采用不同的收费方式。售后公房政府定价；商品住宅采取政府指导价，按不同服务项目服务内容多少、服务要求高低和设施设备情况不同，从低到高分为五级，每一级都有对应的上限收费标准；非居住物业试行市场协议价……据物业公司反映，如今最令物业公司们感到经营压力的，是售后公房小区和早期建造的老小区。

目前，上海售后公房的管理费、保洁费、保安费等收费标准，执行的仍是1996年《关于调整公有住房售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》等的规定。多层住宅每户每月的物业管理费为4.5元至7.5元，高层住宅每户每月5元至10元。另外每户每月收取保安服务费3元至6元，保洁服务费3元至6元。

比起这个12年来未变的收费标准，近年来物业公司的运营成本却在不断上升。从1997年至今，我国物价消费指数平均以3.5%的比例上涨，与居民生活密切相关的水、电、煤等公用事业收费，也已形成周期性调整态势，消费指数的增长加大了物业管理企业的管理成本；作为一个劳动密集型行业，物业管理企业的人力成本在总支出中的平均比例为60%，不断调高的最低工资标准和社保缴费基数，也导致物业管理企业的劳动用工成本呈现急剧上升之势。根据有关方面对上海11个区180个售后公房小区的抽样调研，由于今年4月1日起，上海市最低工资标准从840元调整到960元，平均一个小区的年工资支出将增加43656元，相当于少收一个月的管理费。

收入不见增加，成本却日益上涨，于是一些物业公司“另想歪招”，违规侵占小区内广告、停车费等收入，违规使用维修资金，有的则疲于应付员工不停跳槽流动的现象，根本无暇顾及提高物业管理水平；而每况愈下的服务，又增加了业主的不满，不少业主以服务不到位、管理措施跟不上为由，拒付管理费。据了解，一般公有售后住房的管理费平均收缴率仅为70%，物业管理费低收缴率，也严重影响了企业的生存和发展……就这样，物业公司逐渐走入一个怪圈，收费越低、服务越差；服务越差，越收不到管理费用，影响了整个物业管理行业的水平提升。在全市服务型行业行风评比中，物业管理始终低位徘徊。