地产泡沫威力巨大的奥秘

7月13日，美联储宣布以2.25％贴现率给房贷美和房地美两公司贴现注资，财政部也同意必要时购买两公司150亿美元的股票。在世界5大央行联手近万亿注资，美国7次大幅降息、1500亿美元减税政策等一系列救赎措施之后，美联储依然没法停止脚步。历史再一次昭示，地产泡沫破灭的影响和后果远比人们通常预料的大得多。在我国房地产业步入敏感期的今天，我们有必要从机理上搞清楚地产泡沫威力为何如此大？

美国地产泡沫，主要是由于金融机构为赚取风险贴水、降低购房客户信用和收入门槛的盲目放贷，导致地产需求的盲目增长而引起的。降低购房客户信用和收入门槛的放贷，就是美国次级按揭贷款，它的偿贷保障不是建立在客户本身的还款能力上，而是建立在抵押物即地产的价格上。

分析美国次贷危机过程，可以发现借贷双方视作最后保险的抵押物即房子的价格，竟然没有起到一丝救命稻草的作用。难怪7月14日美联储一致通过的一项“旨在更好地保护消费者不受具有欺骗性的抵押贷款行为危害”的最终规定中，有了这么一条规定：放贷方禁止单凭住房价值来评估借款人的偿债能力。

住房估值确实太不可靠了，也正是这种不可靠奠定了地产泡沫威力巨大的基础。专业人士与普通民众对市场比较法自觉或不自觉的广泛应用，则将住房估值的不可靠性成千上万倍地放大了。

市场比较法是当前估价界用得最多的方法。用大白话讲，就是一种“有样看样”的方法。如一个菜农去卖菜，他看到别人的菜与他的品质差不多卖2元/斤，那他往往也卖2元/斤，这就是一种市场比较法的应用。这决定了它不可能是“众人皆醉我独醒”，它只能是“你疯狂我疯狂大家都疯狂”或者是“你沉闷我沉闷大家都沉闷”。

市场比较法存在三大缺陷：一是市场比较法对评估对象的价格是否存在泡沫没有识别能力，二是它只能评估过去的历史的市场价格而不能评估未来的价格；三是它没有也没法考察供求数量变化对价格的影响。

遗憾的是，对于市场比较法的这三大缺陷，大家一直没有清醒的认识。

遮风蔽雨的使用功能，是房地产的最基本属性，进行交易的房地产在房地产总量中，永远只占极小比例。然而，这极小比例的房地产的成交价格，却成了运用市场比较法评估全部房地产价格时参照的样本。随着样本价格的波动，房地产估价总值被成千上万倍地放大或缩小了。

现代信用货币发行的依据是以商品物资保证为基本依据。按信用创造学派的说法，信用就是货币，货币就是信用；信用创造货币；信用形成资本。

以房地产作为抵押物或作为信用的评判指标，是金融机构的偏爱，房地产交易价格的暴涨暴跌，通过市场比较法的传导，最终演变成了货币和信用的急剧扩张和急剧收缩。这就是房地产泡沫威力巨大的奥秘之所在。